Simulateur fiscal : Location vide vs LMNP
Comparez objectivement le montant de vos impôts (IR + prélèvements sociaux 17,2 %) et votre revenu net selon les 4 régimes fiscaux français : Micro-foncier, Régime réel vide, LMNP Micro-BIC et LMNP Réel avec amortissements.
Paramètres de votre investissement
La TMI est le taux auquel est taxé le dernier euro de vos revenus salariaux. (Taux global appliqué au foncier net : 47,2 %).
Pourquoi le LMNP au Réel efface l'impôt ?
En LMNP au régime réel simplifié (art. 39 C du CGI), vous déduisez vos charges d'exploitation courantes ET vous amortissez le prix du bien (6 720 € / an). Cette charge comptable « fictive » sans sortie de trésorerie réduit votre résultat fiscal à 0 € pendant 8 à 12 ans.
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Générer mon bail meublé conforme ALURTableau comparatif détaillé des 4 régimes fiscaux
Simulation chiffrée selon le Code Général des Impôts (CGI) pour un loyer brut de 10 200 € / an et une TMI de 30 % (+ 17,2 % PS).
| Indicateur fiscal | Location vide — Micro-foncier Art. 32 CGI | Location vide — Réel Art. 28-31 CGI | LMNP — Micro-BIC Art. 50-0 CGI | LMNP — Réel Art. 39 C CGI |
|---|---|---|---|---|
| Éligibilité légale | Éligible (≤ 15k€) | Éligible (option 3 ans) | Éligible (≤ 77,7k€) | Éligible sans plafond |
| Déductions / Abattement | - 30 % (3 060 €) | - 4 080 € (Réel) | - 50 % (5 100 €) | - 10 200 € (Amortis.) |
| Revenu net imposable | 7 140 € | 6 120 € | 5 100 € | 0 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 2 142 € | 1 836 € | 1 530 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 1 228,08 € | 1 052,64 € | 877,2 € | 0 € |
| TOTAL IMPÔT ANNUEL (IR + PS) | 3 370,08 € | 2 888,64 € | 2 407,2 € | 0 € |
| Revenu net annuel d'impôt | 2 749,92 € | 3 231,36 € | 3 712,8 € | 6 120 € |
Comprendre les 4 régimes fiscaux du bailleur
Chaque régime possède des règles strictes définies par le Code Général des Impôts. Voici comment faire le bon choix pour optimiser votre rentabilité.
1. Régime Micro-foncier
Régime de plein droit pour les locations vides si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € / an. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % pour compenser les charges, sans aucun justificatif comptable. Vous êtes taxé à votre TMI + 17,2 % sur 70 % des loyers.
2. Régime Réel Foncier
Obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option (engagement de 3 ans). Vous déduisez la totalité de vos charges effectives (travaux d'entretien/rénovation, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO). En cas de déficit, il est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € / an.
3. LMNP Micro-BIC
Régime simplifié pour les locations meublées longues durées (résidences principales). Il applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes encaissées. Vous êtes donc imposé à votre TMI + 17,2 % sur seulement la moitié de vos loyers perçus.
4. LMNP Réel Simplifié
Vous déduisez les charges réelles et amortissez la valeur du bâti (sur 25 ans) et du mobilier (sur 5 ans). Cette déduction comptable sans sortie de trésorerie efface la quasi-totalité de votre impôt pendant 8 à 12 ans, tout en accumulant des amortissements différés reportables sans limite de temps.
Questions fréquentes sur la fiscalité locative
Q.Quelle est la différence fondamentale entre location vide et LMNP ?
La location vide relève de la catégorie des Revenus Fonciers (IR), tandis que la location meublée non professionnelle (LMNP) relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En meublé, vous bénéficiez soit d'un abattement forfaitaire de 50 % (au lieu de 30 % en location vide), soit du mécanisme de l'amortissement comptable du bien et du mobilier en régime réel, permettant très souvent d'annuler totalement l'impôt pendant 8 à 12 ans.
Q.Comment fonctionne l'amortissement en LMNP au régime réel (art. 39 C du CGI) ?
En LMNP au réel, vous pouvez déduire l'usure théorique du bien : environ 85 % de la valeur du bâti sur 25 ans (hors quote-part terrain de 15 %), le mobilier sur 5 ans et les travaux sur 10 ans. Conformément à l'article 39 C du CGI, l'amortissement ne peut pas créer de déficit d'exploitation : il est plafonné au montant des bénéfices annuels, et la fraction non imputée est reportée sans aucune limite de temps.
Q.Quand le régime Réel en location vide est-il plus avantageux que le Micro-foncier ?
Le régime réel en location vide devient plus avantageux dès lors que le total de vos charges déductibles réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété et gros travaux de rénovation) dépasse 30 % de vos loyers bruts. Si vos charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an.
Q.Quels sont les plafonds de recettes pour bénéficier des régimes micro ?
Pour le Micro-foncier (location vide), les recettes brutes annuelles de l'ensemble de vos biens loués vides ne doivent pas excéder 15 000 € par an (abattement de 30 %). Pour le Micro-BIC (location meublée classique longue durée), les recettes brutes ne doivent pas excéder 77 700 € par an (abattement de 50 %). Au-delà de ces plafonds, le régime réel s'applique obligatoirement.
Q.Comment sont appliqués les prélèvements sociaux de 17,2 % ?
Les prélèvements sociaux de 17,2 % (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) s'appliquent sur la même base imposable nette que l'impôt sur le revenu (après abattement pour les régimes micro, ou après déduction des charges et amortissements pour les régimes réels). Si votre base imposable nette est ramenée à 0 € (cas fréquent en LMNP réel), vos prélèvements sociaux sont également de 0 €.
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